E1
230,30 m² di terreno66,50 m² di SUL residenziale
22 SETTEMBRE 2026 REVISIONE 02
E1 · E2 · E3
Il valore del terreno.
Due villette e un fabbricato commerciale/terziario nel PUE Ai Ponti. Il lotto H è escluso.
CONDIZIONE CONFERMATA DAL PROPRIETARIOUrbanizzazioni e costo di costruzione dell’opera pubblica a carico di chi acquista.
Entrambe le voci restano da pagare. Il totale residuo attribuibile ai soli E1–E2–E3 non è ancora documentato.
PREZZO ATTUALE DEL TERRENODa quantificare
Da quantificare
con il saldo degli oneri
167.863 € − U / 1,05
U = totale degli obblighi economici residui trasferiti all’acquirente, al netto dei pagamenti e degli scomputi riconosciuti.
Vedi gli scenari di prezzo ↓BASE TEORICA CON ONERI ASSOLTI170.000 €circa
Fascia di riferimento 140.000–200.000 €.
È il punto di partenza del calcolo, non il prezzo del terreno nelle condizioni attuali.
Stima preliminare da scrivania, non perizia asseverata. Valori condizionati alla concreta utilizzabilità dei diritti e a un programma edilizio standard.
01
Che cosa viene venduto
816,40 m² di terreno, con 386,30 m² di superficie utile lorda assunta.
E2
277,80 m² di terreno66,50 m² di SUL residenziale
E3
308,30 m² di terreno253,30 m² di SUL commerciale/terziaria
Identificazione documentale
Monopoli, maglia A del PUE Ai Ponti, nel contesto urbano di viale Aldo Moro e via Vecchia Sant’Antonio. Non viene assunto un posizionamento fronte mare.
La scansione fornita riconduce i lotti alla posizione Recchiuto Pietro, foglio 10, particella 6 originaria. Non attesta la situazione catastale attuale né l’avvenuto frazionamento.
Le NTA di luglio 2024 indicano 66,50 m² per villetta. La P9 riporta 132,98 m² complessivi: nel calcolo si usano 133,00 m² arrotondati.
“Capannone” nel dialogo, commerciale/terziario negli elaborati. E3 viene valutato per una funzione compatibile con questa destinazione. Non sono inclusi avviamento di attività, attrezzature o un uso industriale non verificato. Terreno, SUL e superficie commerciale ponderata sono misure diverse.
02
Il prezzo cambia con gli oneri
L’obbligo dell’acquirente è confermato. Gli importi qui sotto sono scenari, non debiti accertati.
| Residuo U a carico di chi compra | Valore centrale | Fascia orientativa |
|---|---|---|
| 0 € Solo riferimento teorico | 170.000 € circa | 140.000–200.000 € |
| 60.000 € | 110.000 € circa | 80.000–145.000 € |
| 100.000 € | 75.000 € circa | 45.000–105.000 € |
| 120.000 € Esempio di trattativa, non saldo verificato | 55.000 € circa | 25.000–85.000 € |
| 160.000 € | 15.000 € circa | 0–50.000 € |
Formula: V(U) = V(0) − U / 1,05. Valori arrotondati. Un residuo negativo significa che l’operazione non sostiene un prezzo positivo nelle ipotesi adottate.
136.742,49 €
La voce «Costo di costruzione opera pubblica al 30%» riguarda l’intera posizione Recchiuto. Non è il prezzo del terreno e non può essere addebitata tutta a E1–E2–E3.
Occorre il riparto dei soli lotti ceduti. Non è stato attribuito un importo pro quota senza quel documento.
Un saldo scritto per i tre lotti
- Urbanizzazioni e obblighi consortili residui.
- Quota dell’opera pubblica e altre monetizzazioni.
- Altri contributi effettivamente dovuti.
- Pagamenti, acconti e scomputi riconosciuti.
Gli allacci privati sono già inclusi nei costi di costruzione del modello: vanno evitati doppi conteggi.
I quadri economici generali delle urbanizzazioni
Il P35 di aprile 2024 riporta totali di progetto di 1.287.607,10 €, 275.176,32 € e 327.806,71 € per i tre stralci. Sono somme generali comprensive di IVA e somme a disposizione, non il debito dei tre lotti. Vanno riconciliate con convenzione, riparto e aggiornamenti. Non vengono detratte integralmente dal valore del terreno.
ESEMPIO DI STRATEGIA · SOLO SE U = 120.000 €
Richiesta iniziale100.000 €
Obiettivo di trattativa50.000–70.000 €
Non è una raccomandazione di prezzo incondizionata: se il saldo cambia, cambia la proposta. I 220.000 € della prima analisi erano una richiesta con oneri assolti; non sono la richiesta attuale confermata.
03
Il conto del costruttore
Ricavi degli immobili finiti meno lavori, spese, tempi, margine e obblighi pubblici residui.
Ricavi ipotizzati1.041.270 €
Lavori standard536.000 €
Margine dell’operatore18% dei ricavi
| Voce | Ipotesi | Importo |
|---|---|---|
| Vendita delle due villette finite | 2 × 280.000 € | 560.000 € |
| Vendita E3 finito | 253,30 m² × 1.900 €/m² | 481.270 € |
| Ricavi complessivi | 1.041.270 € | |
| Costruzione villette | 133 m² × 1.900 €/m² | 252.700 € |
| Costruzione E3 | 253,30 m² × 1.000 €/m² | 253.300 € |
| Esterni, cantiere e allacci privati | Riserva complessiva | 30.000 € |
| Totale lavori | 536.000 € | |
| Progettazione e spese tecniche | 8% dei lavori | 42.880 € |
| Imprevisti | 8% dei lavori | 42.880 € |
| Vendita degli immobili finiti | 2% dei ricavi | 20.825 € |
| Finanza e mantenimento | 300.000 € medi × 5% × 2 anni | 30.000 € |
| Margine del promotore | 18% dei ricavi | 187.429 € |
| Acquisizione, quota fissa | Riserva | 5.000 € |
| Residuo prima della quota variabile | 176.256 € | |
| Terreno prima degli oneri residui | 176.256 / 1,05 | 167.863 € |
| Terreno nelle condizioni di vendita | Detrarre U / 1,05 | Saldo U da verificare |
Il 5% sul prezzo è una riserva per spese e fiscalità non recuperabile dell’acquisto, non un’aliquota fiscale specifica. I conti sono al netto dell’IVA recuperabile. Il margine del promotore è distinto dall’utile incluso nei prezzi delle opere.
Ipotesi di costo, non preventivi d’impresa. Il programma è standard, senza interrati, elevatori, allestimenti specialistici di E3, bonifiche o condizioni geotecniche straordinarie. Con un aumento di 300 €/m² del costo di E3, il residuo per il terreno scende di circa 84.000 €, includendo tecniche e imprevisti.
Quanto è sensibile il risultato?
| Ipotesi modificata | Valore teorico con oneri assolti |
|---|---|
| Ricavi degli immobili finiti −5% | 128.000 € circa |
| Scenario centrale | 168.000 € circa |
| Ricavi degli immobili finiti +5% | 208.000 € circa |
| Lavori +10%, con tecniche e imprevisti aggiornati | 109.000 € circa |
| Lavori −10%, con tecniche e imprevisti aggiornati | 227.000 € circa |
| Margine del promotore al 22% dei ricavi | 128.000 € circa |
Le variazioni della tabella sono isolate. Ricavi −5% e lavori +10% insieme portano a circa 69.000 € prima degli oneri; con obblighi residui elevati l’acquisto può non risultare sostenibile.
04
Il mercato usato come riferimento
Annunci consultati il 22 settembre 2026. Prezzi richiesti, non prezzi verificati di compravendite concluse.
| Riferimento | Richiesta | Superficie e confronto |
|---|---|---|
| M1 · Via Vittorio Veneto Residenziale A4 | 375.000 € | 127,1 m² commerciali, circa 2.950 €/m². Appartamento, non villetta; 123 m² principali più balconi ponderati. |
| M2 · Viale Aldo Moro, zona sud Semindipendente 2025 | 265.000 € | 90 m² dichiarati, circa 2.944 €/m². Circa 70 m² interni e spazi esterni; microzona diversa. |
| M3 · Antonelli Villino con giardino | 250.000 € | 78 m² dichiarati, circa 3.205 €/m². Confronto tipologico secondario, in collina. |
| M4 · Baione Commerciale nuovo | 235.000 € | 106 m², circa 2.217 €/m². Piano terra; taglio inferiore e visibilità da confrontare. |
| M5 · Via Vittorio Veneto 269 Locale e pertinenze | 212.000 € | 154,3 m² ponderati, circa 1.374 €/m². Solo 61 m² sono negozio: il resto è deposito, box e corti. |
280.000 € per villetta
Ipotesi centrale con giardino, con prove a 250.000–310.000 €. Equivale a circa 3.200 €/m² su 87,5 m² commerciali ipotetici: 66,5 m² principali e 21 m² equivalenti di pertinenze. La ponderazione è estimativa e non certificata.
1.900 €/m² per E3
Ipotesi centrale pari a 481.270 € finito, con prove a 1.700–2.100 €/m². Circa il 14% sotto la richiesta al m² del confronto M4, per trattativa, maggior taglio e posizione da verificare.
Il campione non consente una media statistica affidabile. Non sono utilizzati terreni agricoli, aste o capannoni industriali di grande taglio come confronti diretti.
05
Condizioni e verifiche decisive
La fascia di valore è operativa e condizionata, non un intervallo statistico.
Ripartire gli oneri senza includere altri lotti
Richiedere un prospetto di urbanizzazioni, opera pubblica e altri contributi per E1–E2–E3, con acconti, scomputi, saldo e obblighi trasferibili. Definire espressamente chi paga ogni voce nella proposta.
Confermare diritti, reti e tempi
Verificare efficacia della variante, autonomia dei lotti, accessi, parcheggi e titolo edilizio. Il PUE originario risulta approvato nel 2023; la pubblicazione della variante nel 2024 non dimostra da sola il completamento dei passaggi attuativi.
Verificare il programma con due preventivi
Le ipotesi di costo richiedono conferma. Fronte commerciale, parcheggio, vicinanza alla ferrovia e caratteristiche del terreno incidono sul valore effettivo.
Differenza rispetto alle villette con interrati ed elevatori
Lo studio precedente prevedeva circa 629.000–862.000 € di soli lavori per le due villette con soppalchi, interrati, elevatori e scale esterne. Questa valutazione usa un programma standard di 133 m² residenziali complessivi, senza quelle opere aggiuntive. I 560.000 € di ricavi qui assunti per le case non sostengono quel precedente programma. Non si attribuiscono automaticamente al terreno superfici aggiuntive o valore dei render.
Importi riferiti al corrispettivo del terreno, prima delle imposte e dei costi personali del venditore. Permuta, pagamento differito e acquisto subordinato al permesso richiedono un confronto separato. Nessun sopralluogo, preventivo vincolante o verifica ipotecaria effettuati.
06
Fonti e documenti
Dati documentali, condizioni confermate e ipotesi estimative restano distinti.
Documenti di base
D1. Archivio comunale Variante PUE Ai Ponti ↗
NTA e P9 luglio 2024. Superfici, destinazioni e attuazione; archivio pubblicato il 07/08/2024.
D2. Scansione WhatsApp del 22/09/2026, 2 pagine, fornita dal proprietario. Intestazioni a pagina 1 e riga Recchiuto a pagina 2. Non è una quietanza.
D3. P35, quadro economico urbanizzazioni primarie aprile 2024, nell’archivio D1. Totali storici dei tre stralci, non saldo individuale.
D4. Precedente studio E1–E2, R02 del 18/09/2026. Stima parametrica interna del programma con accessori, non offerta d’impresa.
D5. BURP n. 48 del 25/05/2023, p. 33526 ↗
Approvazione del PUE originario, DGC 129 del 10/05/2023.
Conferma del proprietario, 22/09/2026. Urbanizzazioni e costo di costruzione dell’opera pubblica restano da pagare a carico dell’acquirente. Nessun importo residuo confermato.
Riscontri di mercato
M1. Via Vittorio Veneto, residenziale A4 ↗
Annuncio aggiornato il 04/04/2026.
M2. Viale Aldo Moro, offerte residenziali ↗
Semindipendente nuovo da 265.000 €, 90 m².
M3. Villette a schiera a Monopoli ↗
Riferimento Antonelli da 250.000 €, 78 m².
M4. Via Baione, offerte commerciali ↗
Locale nuovo da 235.000 €, 106 m². Il pacchetto con deposito non è contato come ulteriore confronto indipendente.
M5. Via Vittorio Veneto 269 ↗
Annuncio aggiornato il 15/07/2026; dettaglio delle pertinenze verificato.
Disponibilità degli immobili non confermata dalle agenzie. Quotazioni e descrizioni possono cambiare.
L’elaborato completo
7 pagine · revisione 02 · oneri a carico dell’acquirente